茉園存股隨筆的部落格

先存股還是先存房好?請看以下分析，馬上見分曉!!
假設小明從25歲開始出社會賺錢，月薪4萬元，付房租每月1萬元，省吃儉用每月開銷1.5萬元，因此可存1.5萬元。預期小明薪水會穩定的增加，約每年2000元，工作至65歲退休，因此需工作40年。
接下來小明開始思考，應該先存股嗎?還是先存房?但是遇到現實面的情況是:先存房的話，沒有頭期款，根本不可能買房。因此，他想到兩種情況。
一、先存股10年，再存房20年，再存股10年。
盤算如下:為了先籌備買房的頭期款，先存10年股，再賣股繳頭期款，接著開始存房，這期間需要付10年的房租。
二、先存股20年，再存房20年。
盤算如下:直接存股20年，雖然要多付10年的房租，但因存股較久，複利累積的資產較多，可以用較多的股息來幫助繳房貸，或不幫忙繳房貸而繼續複利下去。
到底哪一種較划算呢?我來試算看看。
假設小明要買的房子是總價1000萬元，貸款成數8成，所以需付200萬元頭期款，接著繳800萬元房貸，為期20年，年利率為2%。而存股的投資年化報酬率為5%。
我們開始來計算吧。
第一案:先存股10年，再存房20年，再存股10年。
在存股的10年(25-35歲)間，小明每月存1.5萬，年化報酬率為5%，共可得到234萬元的股票資產，接著，小明將股票賣掉取得200萬資金，付買房的頭期款，接在，小明會在35-55歲這20年間，貸款800萬元買房，每月需付4萬元貸款。234萬元減去200萬元後，餘34萬元可以繼續存股，但是年股息僅有1.7萬元(以5%計)，對於幫忙繳房貸無太大幫助。因此，小明需要實實在在每月繳4萬元房貸，為期20年至55歲。不過，付房租的租金只需付10年，共付120萬。或許後面這10年少付房租的部分，可以視為幫忙繳貸款每月1萬元。
接著，小明的剩餘存股34萬元，在繳房貸的這20年間，仍然可以繼續以複利成長，到小明55歲繳完房貸的同時，這34萬元已經成長為92萬元了。
至此，小明已經沒有任何房貸負擔了，小明可以將原本必須存房貸的4萬元，拿來存股，這就變成，有92萬元的本金，加上每月4萬元的存股，存10年到65退休，小明的存股資產會變為754萬元。
所以，小明在65歲退休這一年，擁有一筆30年的房產，以及754萬元價值的股票。
第二案:先存股20年，再存房20年。
在存股的20年間(25-45歲)，小明每月存1.5萬元，報酬率5%，20年後總資產為619萬元。
這20年間，小明共需付房租1萬乘以240個月，為240萬元，比第一案多付了120萬元。
接著開始買房，小明將619萬取出200萬元付頭期款，餘額為419萬元，這筆錢繼續存股，假如年股息為5%，則每年可取出利息為419萬*0.05=20.95萬元，相當於每月可得到1.75萬元的利息。
接著，我們來計算這800萬元的房貸，每月需繳多少錢呢?依上面設定的條件，分20年償還，利率2%，每月約需繳4萬元。
由於股息已經幫忙繳1.75萬元的房貸了，因此，只需再準備2.25萬元的資金即可。這對於已經45歲的小明來說，應該不難。
等到20年又過去了，小明也退休，剛好房貸也繳完了，小明的資產已經擁有一間20年的房子了。還有，不要忘了，那419萬元的存股，在這20年間，持續以5%的複利在增加資產，但是因為每年的股息都被拿去幫忙繳房貸了，因此，只有本金419萬元，並沒有繼續複利下去。但是，如果股息並未領出來幫忙繳房貸，而是繼續複利下去20年（當然這樣繳房貸就跟第一案一樣辛苦了，每月4萬元），則可以達到1136萬元資產。
所以，小明在65歲退休這一年，擁有一筆20年的房產，以及419萬元價值的股票。但若股息續複利，則可達到有1136萬元的股票。
總結如下:
一、先存股10年，再存房20年，再存股10年。
小明在65歲退休這一年，擁有一筆30年的房產，以及754萬元價值的股票。但若股息續複利，則可達到有1136萬元的股票。
二、先存股20年，再存房20年。
小明在65歲退休這一年，擁有一筆20年的房產，以及419萬元價值的股票。但若股息續複利，則可達到有1136萬元的股票。
哪一案比較具有優勢呢?
看起來是第二案的股息續投資最優，其次是第一案，再其次是第二案的股息繳房貸。第一案可以比第二案早了10年買房，以房價一般會上漲的情況來說，10年前與10年後，同樣是1000萬的房子，10年前買的也許可以買到比較好的地段，或比較大的房子。而且，到退休前，實際在外租屋僅10年，住在自己買的房子內是30年，比第二案，租屋20年，住在自己的房子僅20年，而且可能買到比較小間或地段差。
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存房存股都順利!!